U bent hier

De Nieuwe Stad

Foto van een bijeenkomst
Met de herontwikkeling van de voormalige Prodentfabriek startte in mei 2013 een spannend proces dat het Amersfoortse Oliemolenkwartier moet transformeren tot De Nieuwe Stad. Toepassing van regelgeving is geen kwestie van de boeken erop naslaan, maar vloeit voort uit de toegevoegde waarde die de deelnemende partijen in het gebied willen realiseren.
Tekst: 
Jos Moerkamp

'Ik kan me enorm ergeren aan mensen die roepen dat er minder regels moeten zijn. Dat het beter is wanneer de overheid zich er niet mee bemoeit.' Aan het woord is Bülent Yokus, projectondernemer van De Nieuwe Stad. 'Het gaat erom dat alle betrokken partijen vanuit een gezamenlijk belang kijken naar wat waarde creëert. Dus niet de commerciële partij die geld wil slaan uit het zoveelste projectje. En ook niet de gemeente die alles best vindt zolang er maar een goede grondprijs wordt betaald. Van dit soort eenzijdige belangen moeten we echt afscheid nemen. Alle partijen moeten ervan doordrongen zijn dat er een gemeenschappelijk belang is. Van daaruit kunnen we programmeren op basis van de werkelijke behoefte. Programmeren betekent samen kijken naar wat op die specifieke locatie of in dat gebied het beste is voor de samenleving. Als je dat goed doordenkt, kom je op ambities, ontdek je waar de kansen liggen en kun je bestemmingen formuleren. En dan kun je ook kijken welke regels dan voor de hand liggen en welke niet.'

Vanzelfsprekend

In mei 2013 startten de gemeente Amersfoort en gebiedsontwikkelaar Schipper Bosch de ambitieuze herontwikkeling van het Oliemolenkwartier, aan de noordkant van het Amersfoortse stadscentrum. Om te beginnen met de leegstaande gebouwen van de voormalige fabriek van tandpastaproducent Prodent. Daar zijn inmiddels tal van creatieve bedrijven – van advocatenkantoor en mediabedrijf tot sportfietsenmaker en horecagelegenheid – én nieuwe bewoners neergestreken. Yokus is als eindverantwoordelijke aangetrokken. 'Vanzelfsprekend is de gemeente een cruciale partij in deze ontwikkeling', zegt hij. 'Sterker nog: als de gemeente bij aanvang van De Nieuwe Stad had gezegd dat ze het aan de markt zou overlaten, dan hadden wij niet geïnvesteerd in dit gebied. De gemeente, dat zijn wij allemaal samen. En dus mag die haar rug niet naar de stad keren.'

Koehandel

Waar volgens Yokus het grootste gevaar ligt, is dat publieke en private partijen tegenover elkaar komen te staan. 'Vaak zie je dit soort projecten verworden tot een koehandel van belangen. De een krijgt hier zijn zin, de ander daar. Maar niemand tekent voor het totaalresultaat. In De Nieuwe Stad hebben we dat omgedraaid. We zijn naar de gemeente gestapt en hebben daar een gesprek gehad met de politiek en het bestuur. Daar is een gemeenschappelijke visie uit voortgevloeid, die een vertaalslag heeft gekregen naar de harde en de zachte ambtelijke domeinen. Ook dat was heel belangrijk: "vastgoed", "duurzaamheid", "maatschappelijke ontwikkeling" en al die andere domeinen vanuit verschillende disciplines die hetzelfde eindresultaat voor ogen hebben. Bij de uitwerking ontdek je dan vanzelf welke regels onhandig zijn voor de realisatie. Dan kun je regels stellen op grond van wat je in een concrete situatie ziet in plaats van wat je in wet- en regelboeken leest. Op die manier kunnen minder regels een gevolg zijn in plaats van een doel op zichzelf.'

Parkeerverordening

Yordi Grutters is als senior projectmanager de gemeentelijke counterpart van Yokus. Hij bevestigt dat een gemeenschappelijke ambitie om te realiseren waar de stad behoefte aan heeft, in combinatie met toetsen op concrete situaties, leidt tot een andere manier van kijken naar regels. Zo liep Amersfoort tegen de eigen parkeerverordening aan. 'Die stelt per functie hoeveel parkeerplaatsen er moeten zijn ten opzichte van het aantal vierkante meter vloeroppervlak. Voor De Nieuwe Stad was de consequentie dat er tussen de 800 en 1200 parkeerplaatsen bij moesten komen. Maar als je regelmatig in het gebied bent, ontdek je dat er al ruim voldoende parkeerruimte is. Bovendien verwachten we veel lokaal publiek dat vooral per fiets of openbaar vervoer komt. We willen kijken naar het doel van de regels in plaats van de regels zelf als doel te stellen.' Het is nu aan de gemeenteraad van Amersfoort om goed te keuren dat pas achteraf wordt vastgelegd hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn, in plaats van dat aantal vooraf op te leggen.

Brandtrappen

Brandveiligheid is een tweede terrein waar Amersfoort 'praktisch' met de regels omgaat. 'Natuurlijk staat brandveiligheid bij ons hoog in het vaandel. We kunnen daar echt geen risico’s mee nemen', zegt Grutters. 'De fabriek bleek door de verkopende partij volledig te zijn gestript. Zelfs de brandtrappen waren verdwenen. Ondertussen zaten er al wel nieuwe gebruikers in het gebouw. Met een team van ambtelijk specialisten zijn we erdoorheen gelopen en hebben we aangegeven waar direct wat aan moest gebeuren. Over minder urgente, maar nog steeds verplichte brandveiligheidsvoorschriften hebben we afgesproken dat de ontwikkelaar een expert in de arm neemt, om ook die zaken op de langere termijn in orde te brengen.'

Bouwbesluit

De belangrijkste afwijking van de regels past Amersfoort toe op het Bouwbesluit. 'Officieel moest de bouwer voor elke aanpassing die hij wilde doen apart een bouwvergunning aanvragen, omdat het om constructieve wijzigingen ging. Die bouwer is professioneel genoeg om te weten wat je bouwkundig moet doen wanneer je bijvoorbeeld een muur doorbreekt. We gaan hem niet bij elke ingreep onze regeltjes onder de neus duwen. De afspraak is gemaakt dat we vertrouwen op de deskundigheid van de bouwer. Hij mag een trits van aanpassingen doen, vertelt ons achteraf wat er allemaal is gebeurd en waarvoor hij vergunning wil hebben. Volgens het Bouwbesluit kan dat niet. Het begint met de vergunningaanvraag, dan de vergunningverlening, dan de werkzaamheden. En tijdens die werkzaamheden moet de gemeente de gelegenheid krijgen om controles uit te voeren. Daar heeft de gemeente zich dus niet aan gehouden. De melding en de uiteindelijke vergunningaanvraag hebben we wel gehandhaafd. Andere burgers in de stad moeten immers ook een aanvraag indienen en leges betalen.'